QUAIS SÃO OS DIRETOS DO CONSUMIDOR EM CASO DE ENTREGA IMOVEL?

terça-feira, 29 de outubro de 2013

A construtora atrasou a entrega do meu imovel, quais são meus direitos ???

Consumidores buscam a Justiça para defender seus direitos na compra de imóveis

O artigo 54 do Código de Defesa do Consumidor (CDC) permite que, no contrato de adesão, as cláusulas sejam estabelecidas unilateralmente pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente o seu conteúdo. 

A regra vale para o contrato de compra e venda feito com construtora para aquisição de imóvel. Isso pode ser um problema para o consumidor – se este não conhecer seus direitos e, consequentemente, não souber identificar possíveis abusos por parte daquela. 

Em razão de problemas de natureza contratual ou do produto, a cada dia aumenta o número de demandas judiciais envolvendo construtoras. Confira a jurisprudência do STJ sobre o tema. 

Propaganda enganosa 

De acordo com o consultor jurídico do Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo (Ibedec), Rodrigo Daniel dos Santos, muitos não sabem que existe um documento – memorial de incorporação – que descreve todas as características do imóvel; inclusive detalhes como marca, tipo e modelo do piso, além da cor da tinta das paredes. Esse documento pode ser consultado por todo candidato à compra de um imóvel. 

O consultor jurídico mencionou outro aspecto importante: a publicidade veiculada pelas construtoras faz parte do contrato. “Inclusive, se não houver ressalvas quanto a projeções artísticas com paisagismo e móveis em áreas comuns, estas são promessas que integram o contrato de venda.” 

Sobre esse ponto, a Quarta Turma do STJ julgou um caso em que unidades residenciais do empreendimento denominado Meliá Barra Confort First Class, no Rio de Janeiro, de mais de R$ 2 milhões cada, foram vendidas como apart hotéis com serviços (REsp 1.188.442). 

Segundo o relator do recurso especial, ministro Luis Felipe Salomão, “o princípio da vinculação da publicidade reflete a imposição da transparência e da boa-fé nos métodos comerciais, na publicidade e nos contratos, de modo que o fornecedor de produtos ou serviços obriga-se nos exatos termos da publicidade veiculada”. 

Atraso

Uma das queixas mais comuns enfrentadas pelo Judiciário é o atraso na entrega dos imóveis vendidos na planta. Vários casos já chegaram ao STJ. De acordo com dados do Ibedec, 95% das obras no Brasil são entregues com atraso. “Todos os contratos preveem uma cláusula, que reputamos ilegal, de tolerância de 180 dias na entrega do imóvel”, afirmou Rodrigo Daniel dos Santos. 

Em setembro de 2011, a Terceira Turma do STJ decidiu que o atraso de três anos na entrega de um imóvel adquirido na planta não configurou dano moral. “A devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas, é suficiente para indenizar os prejuízos. Não há falar em indenização por dano moral na espécie”, afirmou o ministro Massami Uyeda, relator do REsp 1.129.881. 

O contrato de compra e venda com a construtora, cujo objeto era um imóvel situado no Rio de Janeiro, foi celebrado em novembro de 1994, com entrega prevista para novembro de 1997. A cliente chegou a pagar mais de R$ 114 mil em prestações durante o tempo em que esperava pela entrega (que nem chegou a acontecer). 

Diante disso, moveu ação de rescisão contratual, cumulada com pedido de devolução integral das parcelas pagas, bem como indenização por danos moral e material. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente, tanto em relação à rescisão, quanto à devolução das parcelas e ao dano moral – fixado em R$ 24 mil. O Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro reformou a sentença, apenas para afastar a condenação em lucros cessantes. 

Dano moral

No STJ, o ministro Massami Uyeda explicou que o consumidor está autorizado pelo ordenamento jurídico a buscar a rescisão contratual, bem como a devolução imediata dos valores pagos. Contudo, o ministro não concordou com as instâncias ordinárias em relação aos danos morais. 

Para ele, “salvo circunstância excepcional que coloque o contratante em situação de extraordinária angústia ou humilhação, não há dano moral. Isso porque, o dissabor inerente à expectativa frustrada decorrente de inadimplemento contratual se insere no cotidiano das relações comerciais e não implica lesão à honra ou violação da dignidade humana”. 

Prazo para reclamar 

De acordo com Antônio Luiz da Câmara Leal, o prazo de prescrição somente se inicia com a ciência da violação do direito, não sendo admissível, portanto, que se tenha como extinta a pretensão antes mesmo desta ciência (Da Prescrição e da Decadência: Teoria Geral do Direito Civil). 

No julgamento do REsp 903.771, a Terceira Turma proferiu decisão nesse sentido. Para os ministros, o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas. 

O imóvel adquirido em agosto de 1982 começou a apresentar problemas 17 anos depois. Em novembro de 2002 (mais de 20 anos após a aquisição), o morador moveu ação contra a construtora, na qual pediu indenização de danos materiais – visto que deixara de receber o valor correspondente aos aluguéis durante a reforma do prédio –, além de danos morais. 

O magistrado de primeiro grau reconheceu a prescrição vintenária da pretensão indenizatória. O Tribunal de Justiça de Sergipe desconstituiu a sentença, pois considerou que o prazo só começaria a contar a partir do conhecimento, pelo dono do imóvel, da fragilidade da obra. 

No recurso especial direcionado ao STJ, a construtora Celi alegou violação ao artigo 1.245 do Código Civil (CC) de 1916, segundo o qual, “nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo, exceto, quanto a este, se, não achando firme, preveniu em tempo o dono da obra”. 

Garantia

De acordo com o ministro Paulo de Tarso Sanseverino, relator do recurso especial, o prazo de cinco anos do artigo mencionado é de garantia e não de prescrição ou decadência. Isso quer dizer que, “desde que a fragilidade da obra seja conhecida nos cinco anos seguintes à sua entrega, possui ele [dono do imóvel], nos termos da Súmula 194 deste Tribunal, 20 anos para demandar o construtor”. 

Entretanto, o ministro lembrou que existe alternativa à disposição do dono da obra, que independe de o conhecimento dos problemas de solidez e segurança ter-se dado nos cinco anos após a entrega: a comprovação da prática de um ilícito contratual, ou seja, da má execução da obra (artigo 1.056 do CC/16). 

“É inviável aceitar que o dono da obra, diante e no exato momento do conhecimento da fragilidade desta, seja impedido de veicular pretensão indenizatória em face de quem, culposamente, tenha ocasionado esta fragilidade”, afirmou Sanseverino. 

Juros no pé

Um assunto que já gerou muita divergência de entendimento entre os membros das Turmas de direito privado do STJ é a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel – os chamados “juros no pé”. 

Em setembro de 2010, a Quarta Turma, em decisão unânime, negou provimento ao recurso especial interposto pela Queiroz Galvão Empreendimentos, por considerar que, “em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção, descabe a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves do imóvel, porquanto, nesse período, não há capital da construtora mutuado ao promitente comprador, tampouco utilização do imóvel prometido” (REsp 670.117). 

Em junho de 2012, esse entendimento foi alterado pela Segunda Seção no julgamento dos embargos de divergência (EREsp 670.117) interpostos pela mesma empresa. Nas razões do recurso, a construtora alegou que havia decisão da Terceira Turma em sentido contrário: “Não é abusiva a cláusula do contrato de compra e venda de imóvel que considera acréscimo no valor das prestações, desde a data da celebração, como condição para o pagamento parcelado” (REsp 379.941). 

O ministro Antonio Carlos Ferreira, que proferiu o voto vencedor na Segunda Seção, citou vários precedentes do Tribunal que concluíram pela legalidade de cláusulas de contratos de promessa de compra e venda de imóvel em construção que previam a cobrança de juros compensatórios antes da entrega das chaves. 

Ele explicou que, em regra, o pagamento pela compra de um imóvel em fase de produção deve ser feito à vista. Contudo, o incorporador pode oferecer certo prazo ao cliente para o pagamento, por meio do parcelamento do valor total, que pode se estender além do tempo previsto para o término da obra. Para ele, isso representa um favorecimento financeiro ao comprador. 

“Em tal hipótese, em decorrência dessa convergência de interesses, o incorporador estará antecipando os recursos que são de responsabilidade do adquirente, destinados a assegurar o regular andamento do empreendimento”, disse. 

Pagamento de aluguéis 

Ainda que a rescisão contratual tenha ocorrido por culpa da construtora (fornecedor), é devido o pagamento de aluguéis, pelo adquirente (consumidor), em razão do tempo em que este ocupou o imóvel. Esse foi o entendimento da Quarta Turma no julgamento do REsp 955.134. 

A dona de uma casa construída pela Só Casas Empreendimentos Imobiliários ajuizou ação contra a construtora, na qual sustentou que o imóvel teria sido entregue com atraso de mais de dois anos e com diversos defeitos que o tornaram impróprio para o uso. A empresa contestou os pedidos da autora e pediu que, em caso de rescisão contratual, ela fosse condenada a pagar aluguéis relativos ao período em que ocupou o imóvel. 

Em primeira instância, o contrato foi rescindido e a construtora foi condenada a restituir os valores recebidos, com correção monetária e juros. Contudo, o pedido da construtora (quanto aos aluguéis) também foi julgado procedente. Ambas apelaram e o Tribunal de Justiça de Santa Catarina reformou em parte a sentença. Para esse tribunal, somente seriam devidos aluguéis pela adquirente à vendedora se tivesse partido daquela o descumprimento contratual. 

Para o ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso especial no STJ, independentemente de quem provocou a rescisão do contrato, é vedado o enriquecimento sem causa. “O pagamento da verba consubstancia simples retribuição pelo usufruto do imóvel durante determinado interregno temporal, rubrica que não se relaciona diretamente com danos decorrentes do rompimento da avença, mas com a utilização do bem alheio”, afirmou. 

Cláusula abusiva

A Turma adotou outro entendimento importante nesse julgamento. Para os ministros, é abusiva a cláusula que estipula penalidade ao consumidor no caso de mora ou inadimplemento contratual, mas isenta o fornecedor em situações de análogo descumprimento contratual. 

O contrato de compra e venda previa, na hipótese de inadimplemento do consumidor, imposição de multa moratória, retenção de 5% a título de comissão de corretagem e de 2% a título de taxa de serviço. Segundo Salomão, “prevendo o contrato a incidência de multa moratória para o caso de descumprimento contratual por parte do consumidor, a mesma multa deverá incidir, em reprimenda ao fornecedor, caso seja deste a mora ou o inadimplemento”. 

Ele mencionou que o artigo 4º do CDC estabelece os objetivos da Política Nacional das Relações de Consumo, além de princípios que devem ser respeitados, como a harmonia e o equilíbrio nas relações entre consumidores e fornecedores. “A par da exigência de que as relações entre consumidores e fornecedores sejam equilibradas, tem-se também como um direito básico do consumidor a igualdade nas contratações”. 

Tamanho do imóvel

De acordo com a cartilha do consumidor produzida pelo Ibedec, “embora o apartamento seja vendido como unidade, o cálculo de seu preço é feito em metros quadrados, portanto qualquer diferença caracteriza vício e pode ser objeto de indenização”. 

Em outubro de 2011, a Quarta Turma julgou recurso especial da empresa Paulo Octávio Investimentos contra acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal, que a condenou ao pagamento de indenização a um casal de clientes pela diferença de 1,45% na área do apartamento adquirido por eles (REsp 326.125). 

Segundo a ministra Isabel Gallotti, relatora, no caso de venda ad mensuram (quando o preço é estipulado por medida de extensão), “se as dimensões do imóvel vendido não correspondem às constantes da escritura de compra e venda, o comprador tem o direito de exigir a complementação da área, a resolução do contrato ou ainda o abatimento proporcional do preço”. 

Contudo, ela explicou que existe uma ressalva no Código Civil. “Se a desproporção não exceder de um vigésimo da área total enunciada, presume-se que a referência às medidas foi meramente enunciativa, devendo ser tolerada a diferença.” Quanto ao caso específico, a relatora observou que a diferença entre a área real do apartamento e a constante dos documentos apresentados pela construtora, de 5%, estava dentro da variação considerada tolerável pela legislação. 

Devolução

“Revela-se abusiva, por ofensa ao artigo 51, incisos II e IV, do CDC, a cláusula contratual que determina, em caso de rescisão de promessa de compra e venda de imóvel, a restituição das parcelas pagas somente ao término da obra”, disse o ministro Luis Felipe Salomão, no julgamento do REsp 997.956. 

APL Incorporações e Construções recorreu ao STJ contra decisão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJSC), o qual considerou ser nula a cláusula contratual que determinou a devolução das prestações pagas pelo comprador somente após a conclusão das obras. Além disso, o TJSC aplicou ao caso o artigo 1.096 do CC/16, segundo o qual, "salvo estipulação em contrário, as arras em dinheiro consideram-se princípio de pagamento. Fora esse caso, devem ser restituídas, quando o contrato for concluído, ou ficar desfeito". 

Segundo Salomão, relator do recurso especial, o STJ já tem jurisprudência pacífica sobre o assunto, que é contrária à pretensão da construtora. No julgamento do REsp 877.980, a Quarta Turma entendeu que a aplicação da cláusula configura enriquecimento ilícito por parte da incorporadora, visto que ela tem a possibilidade de revender o imóvel a terceiros e, ao mesmo tempo, obter vantagem com os valores retidos. 

Quanto à devolução da quantia paga a título de sinal, Salomão afirmou que é direito do comprador obter sua restituição, se ele não tiver dado causa à rescisão do contrato. 

A notícia refere-se aos seguintes processos: REsp 1188442, REsp 1129881, REsp 903771, REsp 670117, EREsp 670117, REsp 955134, REsp 326125, REsp 997956

Fonte: STJ

Justiça do Trabalho diz que atraso de salário gera dano moral

O constante atraso no pagamento de um funcionário pode obrigar a empresa à indenização por dano moral. Esse foi o entendimento da Quarta Turma do Tribunal Superior do Trabalho (TST) numa ação que condenou a Comunidade Evangélica Luterana São Paulo (Celsp) ao pagamento de R$ 10 mil a um empregado pelo contumaz atraso no pagamento do salário. Segundo informações do TST, o empregado foi contratado em julho de 2007 na função de motorista/técnico de enfermagem. Dispensado sem justa causa em janeiro de 2009, ajuizou ação trabalhista pedindo indenização por danos morais, alegando que sempre recebia os salários atrasados e por isso não conseguia honrar seus compromissos financeiros, tendo passado por situações vexatórias, com prejuízos à sua imagem e honra. O pedido foi indeferido nas instâncias do primeiro e segundo graus. Ele recorreu ao TST sustentando que o atraso no salário por si só gerava dano moral passível de indenização, pois se tratava de dano in re ipsa (dano presumido). O recurso foi julgado pela Quarta Turma, sob a relatoria da ministra Maria de Assis Calsing. A magistrada concordou com o empregado e afirmou que, de fato, o atraso reiterado no pagamento dos salários configura, por si só, o dano moral, pois gera um estado permanente de apreensão do trabalhador, “o que, por óbvio, compromete toda a sua vida – pela potencialidade de descumprimento de todas as suas obrigações, sem falar no sustento próprio e da família”, destacou. Seu voto foi seguido por unanimidade.

PJe- JT- pré-implementação - suspensão dos prazos - GP/CR 27/13

PJe- JT- pré-implementação - suspensão dos prazos - GP/CR 27/13 Varas da capital ficarão fechadas durante períodos de pré-implantação do Processo Judicial Eletrônico Tem início, na próxima segunda-feira (17), o período de pré-implantação do Processo Judicial Eletrônico da Justiça do Trabalho (PJe-JT) nas varas trabalhistas do Fórum Ruy Barbosa, na capital paulista. Durante a etapa, as VTs estarão fechadas para atendimento ao público, e os prazos processuais e as distribuições dos feitos permanecerão suspensos. A implantação será realizada de maneira gradual, em grupos de nove varas. O tempo de fechamento de cada grupo será de aproximadamente 15 dias. Com isso, todas as 90 varas do prédio terão o processo eletrônico funcionando até o final deste ano. Inicialmente, o sistema funcionará apenas nos processos aptos a iniciar a fase de execução. As audiências e julgamentos marcados para essas datas ficam adiados e serão comunicados às partes e aos seus procuradores oportunamen Confira abaixo o inteiro teor da Portaria GP/CR nº 27/2013, publicada no Diário Oficial Eletrônico desta segunda-feira (10), que trata do assunto, e fique atento ao cronograma de fechamento das varas. (Texto: Léo Machado / Secom TRT-2) PORTARIA GP/CR nº 27/2013 Determina a suspensão dos prazos processuais e do atendimento ao público nas Varas do Trabalho de São Paulo na forma que especifica, e dá outras providências. A PRESIDENTE E A CORREGEDORA DO TRIBUNAL REGIONAL DO TRABALHO DA 2ª REGIÃO, no uso de suas atribuições legais e regimentais, CONSIDERANDO a Resolução nº 94 do Conselho Superior da Justiça do Trabalho que instituiu o PJe-JT como sistema informatizado de processo judicial na Justiça do Trabalho e o Ato GP/CR nº 01/2012 que disciplinou sua utilização no âmbito do Tribunal Regional do Trabalho da 2ª Região; CONSIDERANDO as diretrizes recebidas do Conselho Superior da Justiça do Trabalho para a integração do Fórum Trabalhista Ruy Barbosa ao Processo Judicial Eletrônico da Justiça do Trabalho – PJe-JT ao longo deste ano, bem como a estratégia definida que prevê a integração gradativa das 90 Varas do Trabalho já existentes na Capital, inicialmente nos processos aptos a iniciar a fase de execução; CONSIDERANDO que a implantação gradativa prevista será realizada em grupos de 9 (nove) varas a cada 15 (quinze) dias, a partir da 90ª Vara do Trabalho, e que para cada grupo de Varas do Trabalho foi fixado um período pré-implantação, no qual a unidade ficará fechada ao atendimento ao público, RESOLVEM: Art. 1º. Determinar a suspensão dos prazos processuais, da distribuição dos feitos e do atendimento ao público nas Varas do Trabalho de São Paulo, de acordo com o seguinte cronograma: I. 82ª a 90ª VT de São Paulo - de 17/06 a 28/06/2013, inclusive; II. 73ª a 81ª VT de São Paulo - de 03/07 a 17/07/2013, inclusive; III. 64ª a 72ª VT de São Paulo - de 22/07 a 02/08/2013, inclusive; IV. 55ª a 63ª VT de São Paulo - de 05/08 a 16/08/2013, inclusive; V. 46ª a 54ª VT de São Paulo - de 19/08 a 30/08/2013, inclusive; VI. 37ª a 45ª VT de São Paulo - de 02/09 a 13/09/2013, inclusive; VII. 28ª a 36ª VT de São Paulo - de 16/09 a 27/09/2013, inclusive; VIII. 19ª a 27ª VT de São Paulo - de 30/09 a 11/10/2013, inclusive; IX. 10ª a 18ª VT de São Paulo - de 14/10 a 25/10/2013, inclusive; X. 01ª a 09ª VT de São Paulo - de 04/11 a 14/11/2013, inclusive. Parágrafo único. Ficam adiadas as audiências designadas, inclusive os julgamentos, de acordo com as datas previstas nos incisos deste artigo. As novas designações serão regularmente comunicadas às partes e aos seus procuradores. Art. 2º Os casos omissos serão resolvidos pela Presidência do Tribunal. Art. 3º Esta Portaria entra em vigor na data de sua publicação. Publique-se e cumpra-se. São Paulo, 06 de junho de 2013 (a)MARIA DORALICE NOVAES Desembargadora do Trabalho Presidente do Tribunal (a)ANELIA LI CHUM Desembargadora do Trabalho Corregedora Regional Fonte: http://www.trtsp.jus.br/indice-noticias-em-destaque/4589-varas-da-capital-ficarao-fechadas-durante-periodos-de-pre-implantacao-do-processo-judicial-eletronico

Direito do consumidor: você sabe o que pode ser exigido?

Direito do consumidor: você sabe o que pode ser exigido? consumidor ao comprar produtos ou contratar prestação de serviço, espera-se que nada de errado possa acontecer que venha frustrar essa relação de consumo, mas caso ocorra, quando você terá o direito de “reclamar”? O consumidor ao comprar produtos ou contratar prestação de serviço, esperasse que nada de errado possa acontecer que venha frustrar essa relação de consumo, mas caso ocorra, quando você terá o direito de “reclamar”? As compras de produtos ou contratação de serviços via internet, catalogo ou telefone, o consumidor tem o prazo máximo de 7 dias após o recebimento do produto ou da prestação do serviço para cancelar o negocio praticado e pedir a devolução do dinheiro, independente do motivo desse cancelamento. As compras efetuadas dentro das lojas comerciais esses prazos são diferentes, os produtos ou serviços com defeitos ou que estejam inadequados ao consumo, o prazo vai depender da durabilidade do produto, aos produtos não-duráveis (ex: alimentos, roupas...) o prazo é de 30 dias e aos produtos duráveis (ex: celular, geladeira...) de 90 dias, ambos os casos, o prazo iniciasse a partir do recebimento do produto, podendo o consumidor exigir a troca, devolução ou receber um desconto proporcional ao defeito encontrado. Importante ressaltar que os produtos comercializados dentro do estabelecimento comercial não há direito a simples desistência, ou seja, o consumidor que comprar determinado produto ou serviço não poderá sem motivo desistir da compra e pedir o seu dinheiro de volta. O consumidor muitas vezes se depara com o comerciante estabelecendo uma consumação mínima ou agregando obrigatoriamente outro produto na compra, as duas práticas são ilegais, a chamada “venda casada” é expressamente proibida no Código de Defesa do Consumidor, essa eventual quantia paga pelo consumidor cabe o direito à repetição em dobro do que desembolsou corrigido monetariamente e com acrescido dos juros legais. Além desses casos acima, os consumidores ao deixarem seus veículos no estacionamento do comercio podem retonar e encontrar seus veiculo batidos ou com pertences internos furtados ou são roubados, nesses casos, os consumidores devem ser reparados pelo comerciante do dano ocorrido. Para o consumidor assegurar seu direito de reparação deverá no momento em que sofreu o dano, entrar em contato com o comerciante e de imediato fazer o boletim de ocorrência, para que sejam tomadas as devidas providências. O argumento que o estacionamento é gratuito ou existem placas, cartazes informando que não se responsabilizam pelos danos provocados ao veiculo, não retira o direito do consumidor de ser reparado pelo dano provocado, uma vez que, a gratuidade do estacionamento é um atrativo ao cliente para comprar naquela empresa. Por último, os 10% por cento de serviços cobrados em bares e restaurantes, cabe ao consumidor escolher pagar essa cobrança a titulo de gorjeta, esse serviço é opcional, não devendo o comerciante obrigar o pagamento dessa taxa, podendo o consumidor exigir a retirada desses valores cobrados.

Bem de família pode ser penhorado pelo não pagamento das despesas de condomínio

Os inadimplentes com as despesas do condomínio respondem pelo não cumprimento da obrigação, podendo o imóvel ser penhorado para garantia de pagamento da dívida, pois a regra da impenhorabilidade do bem de família não alcança dos débitos condominiais. O mercado imobiliário brasileiro está aquecido. Inúmeras construtoras estão sendo criadas, ao passo que outras já consolidadas no mercado estão se expandindo para regiões outrora carentes e inclusive outros países. Não obstante, o crédito imobiliário está mais acessível à população ao passo que as várias opções de financiamento voltadas para os diferentes tipos de imóveis tornam o sonho da aquisição da casa própria uma realidade latente no país. Construções residenciais se espalham por todos os bairros da cidade e as opções de compra são variadas a depender da classe do comprador, que poderá adquirir seu imóvel num condomínio de casas térreas ou uma unidade habitacional num prédio de apartamentos, por exemplo. Apesar das facilidades do financiamento imobiliário, há quem prefira o aluguel por várias razões, seja porque ficará num local por tempo determinado e não definitivo, ou ainda porque intenta juntar recursos para adquirir seu imóvel próprio sem financiamento, enfim, somente a pessoa poderá saber qual a melhor opção a ser tomada. A escolha da moradia num condomínio de edificações residenciais é uma decisão que deve ser conscientemente tomada pelo proprietário ou locatário porque, além da sua unidade privativa, existem áreas comuns compartilhadas por todos os condôminos. Não se pode negar que há vantagens em morar no condomínio, quer seja pela segurança, quer seja pela área de lazer, enfim algumas vantagens que talvez não fosse possível tê-las caso residisse uma casa autônoma. Por outro lado, deve ter plena consciência que o respeito ao semelhante é uma regra básica dos condomínios, mormente porque desfrutará de locais comuns a todos os moradores. Entretanto, não se pode olvidar que para desfrutar destas comodidades o morador de um condomínio edilício deve incluir nos seus gastos mensais mais uma despesa, qual seja, a taxa de condomínio. Diz o artigo 1.336 do Código Civil: São deveres do condômino: I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (...) Conforme previsto na lei civil, é obrigação do condômino pagar a taxa de condomínio, sob pena de serem tomadas medidas para o recebimento da mesma. A primeira medida advém do próprio condomínio ao estipular sanções no caso de inadimplência, nos termos do § 1º do artigo 1.336 do Código Civil: § 1o – O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito. Assim, caso haja atraso no pagamento da taxa condominial, serão devidos juros moratórios e multa. Neste caso houve o pagamento, porém tardio, e por consequência incidiu juros e multa. Situação diversa ocorre quando o condomínio necessita ingressar em juízo para receber a taxa de condomínio. Se a demanda for favorável ao condomínio, além dos juros e multa, poderá ocorrer ainda a condenação do devedor no pagamento dos honorários advocatícios e das custas processuais. Obviamente ao devedor, réu na ação, durante a tramitação da demanda judicial lhe é dada a garantia constitucional da ampla defesa e do contraditório. Julgada procedente a ação e o condômino devedor efetuar o pagamento integral da dívida da qual fora condenado, o processo será extinto e arquivado. Entretanto, há inúmeros casos em que o devedor não cumpre com a obrigação que fora condenado, deixando transcorrer o prazo para o pagamento sem se manifestar a respeito, cabendo então ao condomínio dar prosseguimento na ação. Para garantir seu crédito no cumprimento da sentença, o autor (condomínio) poderá pedir ao juízo a penhora de bens do devedor. Nos termos do artigo 655 do Código de Processo Civil, há uma ordem de preferência na penhora. Vejamos: Art. 655. A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem: I - dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira; II - veículos de via terrestre; III - bens móveis em geral; IV - bens imóveis; V - navios e aeronaves; VI - ações e quotas de sociedades empresárias; VII - percentual do faturamento de empresa devedora; VIII - pedras e metais preciosos; IX - títulos da dívida pública da União, Estados e Distrito Federal com cotação em mercado; X - títulos e valores mobiliários com cotação em mercado; XI - outros direitos. Assim, os bens imóveis constam no rol apresentado pelo artigo 655 do CPC e podem ser penhorados pelo juízo para garantir o pagamento da dívida condominial. Eis aqui o cerne da questão. Nas dívidas de condomínio a própria unidade privativa, ou seja, o apartamento em si, poderá ser penhorado, ir a hasta pública e arrematado por terceiros, mesmo que este seja o único imóvel do devedor. Há no direito brasileiro o instituto jurídico do “bem de família”. A Lei 8.009/90 que dispõe sobre a impenhorabilidade deste bem assenta no artigo 1º o seguinte: “O imóvel residencial próprio do casal, ou da entidade familiar, é impenhorável e não responderá por qualquer tipo de dívida civil, comercial, fiscal, previdenciária ou de outra natureza, contraída pelos cônjuges ou pelos pais ou filhos que sejam seus proprietários e nele residam, salvo nas hipóteses previstas nesta lei”. O artigo 5º conceitua residência: “para os efeitos de impenhorabilidade, de que trata esta lei, considera-se residência um único imóvel utilizado pelo casal ou pela entidade familiar para moradia permanente”. Ocorre que o artigo 3º da lei traz um rol de exceções onde a penhora deste único bem imóvel é permitida. Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: I - em razão dos créditos de trabalhadores da própria residência e das respectivas contribuições previdenciárias; II - pelo titular do crédito decorrente do financiamento destinado à construção ou à aquisição do imóvel, no limite dos créditos e acréscimos constituídos em função do respectivo contrato; III -- pelo credor de pensão alimentícia; IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar; V - para execução de hipoteca sobre o imóvel oferecido como garantia real pelo casal ou pela entidade familiar; VI - por ter sido adquirido com produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória a ressarcimento, indenização ou perdimento de bens. VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação. O Supremo Tribunal Federal, no Recurso Extraordinário 439.003/SP, Relator Ministro Eros Grau, já se posicionou acerca do tema. Vejamos: EMENTA: RECURSO EXTRAORDINÁRIO. BEM DE FAMÍLIA. PENHORA. DECORRÊNCIA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. 1. A relação condominial é, tipicamente, relação de comunhão de escopo. O pagamento da contribuição condominial [obrigação propter rem] é essencial à conservação da propriedade, vale dizer, à garantia da subsistência individual e familiar --- a dignidade da pessoa humana. 2. Não há razão para, no caso, cogitar-se de impenhorabilidade. 3. Recurso extraordinário a que se nega provimento. O artigo 1.715 do Código Civil Brasileiro, no mesmo sentido, dispõe: “o bem de família é isento de execução por dívidas posteriores à sua instituição, salvo as que provierem de tributos relativos ao prédio, ou de despesas de condomínio”. Veja que o artigo acima é claro ao excepcionar a regra da isenção do bem de família acerca das execuções por dívidas, na medida em que claramente estabelece que nas despesas de condomínio o bem imóvel objeto desta dívida poderá sofrer as consequências da execução e posterior perda deste bem. Portanto, aquela noção de que o único bem imóvel não pode sofrer constrição judicial para pagamento de dívidas não é uma regra absoluta, comportando, portanto, exceções. Os artigos acima demonstram cabalmente que a regra da impenhorabilidade do único bem imóvel sofre exceções em várias situações distintas, como por exemplo, para garantir dívidas trabalhistas de empregados da residência; pagamentos de pensão alimentícia; fiadores em contratos de locação; cobranças de IPTU; taxas devidas em função do imóvel, no caso as taxas de condomínio, dentre outras. Portanto, aos devedores que se escondem atrás de falsas percepções de que seu único imóvel não servirá de garantia para saldar obrigações descumpridas, a depender da dívida, cairá nas exceções apontadas pela lei e o seu bem poderá ser penhorado e arrematado para o pagamento do débito com o condomínio. Merece aplauso a lei que excepciona a regra da impenhorabilidade do único bem familiar e garante a penhora do mesmo para o pagamento da dívida condominial porque, se assim não fosse, pairar-se-ia a injustiça sobre os demais condôminos que arcam com suas obrigações mensais. Conforme dito, há vantagens em residir num condomínio e exceções louváveis advindas da lei que intenta afastar devedores desavisados no tocante a sua obrigação mensal de pagar a dívida rateada entre os moradores. Assim, mesmo que o único bem imóvel seja instituído como bem de família, ao devedor das despesas de condomínio não se aplicam as regras da impenhorabilidade, podendo ele sofrer as consequências da execução judicial e posterior perda do imóvel pela dívida não paga. REFERÊNCIA BIBLIOGRÁFICA BRASIL. Lei n.º 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo Civil. Disponível em: . Acesso em: 20 set 2013. BRASIL. Lei nº 8.009, de 29 de março de 1990. Dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família. Disponível em: . Acesso em: 20 set 2013. BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil. Disponível em: . Acesso em: 20 set 2013. Supremo Tribunal Federal. Disponível em: . Acesso em: 23 set 2013.

Atestado médico: direitos e limites do trabalhador

Documento impede que faltas sejam descontadas do salário, mas muitos funcionários abusam do direito e podem sofrer punição A maior parte das faltas ao trabalho dos empregados brasileiros é justificada com a apresentação de atestados médicos. Mas muitos utilizam documentos falsos para isso. Os funcionários que agem dessa forma devem repensar suas atitudes, já que as consequências podem ser graves. Por outro lado, alguns funcionários se ausentam do trabalho por acompanharem os filhos ou outro dependente no médico. Eles podem justificar a ausência com atestado? Para saber quais são os direitos do trabalhador e conhecer os limites do atestado médico, o MeuAdvogado entrevistou o Dr. Adriano Martins Pinheiro, que atua na área do Direito Trabalhista. MeuAdvogado: Caso o trabalhador fique doente e falte algumas vezes, a empresa pode demiti-lo mesmo que apresente atestados médicos? Dr. Adriano Martins Pinheiro: Inicialmente, vale esclarecer que os atestados médicos servem, principalmente, para impedir a demissão por justa causa e evitar descontos no salário em razão dos dias não trabalhados. Quanto ao "poder demitir", não há legislação que proíba o empregador de rescindir contrato de trabalhado de empregado que apresentou atestados. Como dito, caso os atestados médicos sejam aptos a justificar a ausência do empregado, o empregador não poderá alegar falta injustificada. Assim, o trabalhador demitido terá direito às verbas rescisórias respectivas, bem como aos dias devidamente abonados. Por outro lado, deve-se lembrar que a Lei 8.213/91 prevê o afastamento do trabalhador por quinze dias consecutivos. Caso o trabalhador esteja incapacitado a retornar ao trabalho após este período (15 dias), deverá ser encaminhado ao INSS para realizar perícia médica. MA: Existe algum limite de atestados no caso de funcionários públicos e de empresas privadas? Dr. Adriano Martins Pinheiro: Não existe limite de atestados. Vale enfatizar, contudo, que o empregador pode somar as faltas, com os devidos atestados médicos, e encaminhar ao INSS para a realização de perícia médica. Isso porque a quantidade de ocorrências pode significar que o trabalhador está incapaz ao trabalho, cabendo ao órgão previdenciário averiguar. MA: O que pode ocorrer caso seja descoberto que o atestado é falso? Dr. Adriano Martins Pinheiro: A apresentação de atestado médico configura crime e possibilita a demissão por justa causa. O código Penal prevê a pena de um a cinco anos e multa para quem falsifica ou altera documento particular. Deve-se alertar que a apresentação de documento falso, como o atestado médico, ocasiona graves consequências ao trabalhador. Basta considerar que, além de ser demitido por justa causa, deixando de receber as verbas rescisórias de praxe, o empregado ainda terá que responder processo criminal, tendo seu nome registrado no Instituto de Identificação 'Ricardo Gumbleton Daunt' (ou seja, fica marcado com antecedentes criminais) e, ainda, terá que arcar com pagamento de honorários de advogado, caso opte por contratar defesa. MA: Os pais que levarem o filho doente ao médico também podem apresentar atestado? Como devem proceder se a empresa não aceitar a alegação? Dr. Adriano Martins Pinheiro: A legislação trabalhista não faz menção ao atestado de acompanhamento médico, tampouco quanto ao dever do empregador em aceitá-lo. Contudo, deve-se averiguar se há tal previsão em Convenção Coletiva de Trabalho da categoria ou, ainda, em acordo coletivo. É que, em algumas normas coletivas, há a determinação no sentido de que o empregador deve considerar justificadas as ausências do empregado quando este apresentar documento que comprove acompanhamento de filho menor e/ou inválido para consulta médica. Há decisões judiciais que entendem que a falta por acompanhamento de consulta médica deve ser considerada justificada, independente de convenção ou acordo coletivo. Parte da jurisprudência afirma que não se pode rejeitar o atestado de acompanhamento, uma vez que "a garantia de cuidado do filho, além de estar estabelecido na Constituição Federal, é um dever estabelecido no exercício do pátrio-poder, consubstanciado no dever dos pais de cumprir funções de sustento, educação e assistência aos filhos, conforme define o Estatuto da Criança e do Adolescente". MA: Quando um trabalhador pode pedir aposentadoria por invalidez? Como deve proceder para isso? Dr. Adriano Martins Pinheiro: O trabalhador pode pedir a aposentadoria por invalidez, junto à Previdência Social, quando for vítima de doença ou acidente que o torne incapaz para o trabalho. A constatação de incapacidade dá-se por meio de perícia médica. Ressalte-se que, para ter direito ao benefício, é necessário que o trabalhador contribuia para a Previdência Social por, no mínimo, 12 meses, no caso de doença. Em se tratando de acidente, não se exige esse prazo de carência, bastando estar inscrito na Previdência. Vale lembrar que, caso o segurado recupere a capacidade para o trabalho, o benefício é suspenso. A fim de averiguar a manutenção do benefício, a Previdência determina a realização de perícias médicas de dois em dois anos. O pedido do benefício pode ser feito administrativamente junto à Previdência. Para tanto, o órgão solicita a entrega de documentos pessoais, bem como alguns comprovantes que mostrem o estado de saúde. Havendo recusa do pedido, ele pode ser realizado judicialmente. O advogado contratado tomará todas as medidas necessárias, bastando ao trabalhador providenciar as cópias dos documentos que serão solicitadas.